5月22日上午，市人大常委会召开《吉安市住宅物业管理条例》新闻发布会,市人大法制委、城环委，市司法局、住建局负责人就《条例》的有关内容回答了记者的提问。

现将答记者问内容分享如下：

主持人：市人大常委会秘书长曹云飞

《吉安市住宅物业管理条例》经年10月12日吉安市第四届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过，年11月27日由江西省第十三届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准，自年6月1日起施行。今天，市人大常委会举行专题新闻发布会，目的就是公开颁布条例，广泛开展动员，营造良好宣传氛围，为条例的贯彻实施奠定坚实基础。

出席今天发布会的领导有：市人大常委会副主任徐明同志；市人大法制委主任委员、常委会法工委主任谭华同志；市人大城环委主任委员刘水根同志；市司法局局长周必勤同志；市住房和城乡建设局刘旭军同志。参加发布会的还有江西日报、江西电视台、信息日报、江南都市报、新法制报、中国江西网、江西网络广播电视台、江西新闻客户端、井冈山报社、吉安广播电视台、吉安新闻网、爱吉安网、“吉安发布”两微一端、爱吉安客户端的媒体记者朋友们，井开区管委会、庐陵新区管委会、市直有关部门负责人，县（市、区）人民政府、人大常委会分管领导，让我们以热烈的掌声欢迎大家的到来。

今天的新闻发布会主要有两项议程：一是市人大常委会副主任徐明同志作通报讲话；二是新闻媒体记者提问。

井冈山报记者：

住建部已经废止《物业服务企业资质管理办法》，那么请问，物业服务企业资质取消后，行业主管部门将通过什么手段加强对物业服务企业的监管？

市住房和城乡建设局副局长刘旭军

年3月8日，住建部废止了《物业服务企业资质管理办法》，以往对物业企业是靠资质管理，实行市场准入，几级资质参与什么样的招标，提供什么样的服务，都是在资质的管理规定中，现在物业服务企业资质取消后，各级物业管理主管部门失去了对物业企业的事前管理抓手。怎么管？在《条例》中，我们提出了四种监管办法。

一是规范前期物业管理。在房屋销售前，开发建设单位要依法通过招投标方式选择前期物业服务企业。在房屋交付使用前，开发建设单位和物业服务企业要在物业管理主管部门的监督和指导下，依法办理查验和交接工作。

二是畅通业主自我管理渠道，提升业主监管能力。通过搭建物业管理信息服务平台、建立首次业主大会筹备经费、规范业主委员会行为、创立物业管理委员会等措施，让业主能够更加便利的参与到小区物业管理中来，更加有效的对小区物业管理进行监督。

三是建立物业服务标准和评价体系。建立物业服务企业禁止行为负面清单、物业服务等级标准和收费参考价格，定期考核物业服务质量，规范物业服务行为，推进物业服务与收费“质价相符”。

四是加快推进物业服务行业信用体系建设。建立物业服务企业信用管理制度，对物业服务企业实行动态监管，定期向社会公布物业服务企业信用情况，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，构建以信用为核心的物业服务市场监管体制，不断提升行业监管能力。

江西广播电视台记者：

住宅专项维修资金是业主交纳的用于房屋维修的专项资金，但业主实际使用起来却困难重重，条例如何解决这个问题？

市人大城环委主任委员刘水根

在一审后，条例联合起草小组针对住宅专项维修资金应急使用问题进行了多次修改和调研论证，最终明确对危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即进行维修、更新和改造的紧急情况规定了应急使用制度，具体在条例第五十九条予以明确。

条例第五十九条第三款规定，物业保修期满后，出现下列七种影响房屋安全使用等紧急情况的，可以使用住宅专项维修资金进行应急维修，包括：（一）电梯故障危及人身安全的；（二）二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用的；（三）共用消防设施中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障的；（四）屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或者地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用的；（五）房屋外墙存在脱落、剥落等隐患的；（六）房屋发生严重沉降、倾斜、开裂，严重危及房屋安全的；（七）发生其他紧急情况，影响房屋安全使用的。条例明确规定，住宅专项维修资金启动应急使用的程序不同于一般使用程序，经属地县（市、区）物业管理主管部门核查属实后，可以不经过住宅专项维修资金列支范围内业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金。

为了加强对住宅专项维修资金的管理，条例还规定由市人民政府另行制定住宅专项维修资金的具体管理办法。市人大常委会也将在今后的监督工作中紧紧围绕条例的学习宣传贯彻情况开展检查，督促市人民政府及相关职能部门尽早出台、完善相关配套措施，确保条例立得住、行得通、真管用。

中国江西网记者：

条例解决当前物业管理中的哪些难点问题？有什么特色亮点？对于老旧小区的管理，条例有没有新办法？

市人大法制委主任委员、常委会法工委主任谭华

关于《条例》的特色亮点

《条例》共有八章六十七条，涉及物业管理各个方面，主要特色是，以问题为导向进行制度设计，为解决住宅物业管理中的突出问题提供法律依据，体现针对性、可操作性。

第一，解决有人管事的问题。防止缺位、越位、不到位等问题，打造住宅小区“综合治理”的格局。一是政府层面上。建立健全物业管理工作联席会议机制，将物业管理纳入政府目标管理考核，对相关经费给予保障。二是部门层面上。由物业管理主管部门在小区建立信息公示牌，公布执法事项、责任单位、举报投诉方式，要求相关职能部门推进执法进小区，防止“踢皮球”。三是属地层面上。突出了街道、乡镇的管理职责，明确应当建立工作制度、确定工作机构、落实工作人员。

第二，解决有制度办事的问题。条例总结我市物业管理中的好经验、好做法，围绕源头治理、业主自治、物业服务等方面一些制度进行创新和细化补充。（一）进行源头治理。一是在规划设计环节，明确车位、车库等配套设施的位置、数量、首次登记权属，并在规划许可过程中审查基础设施、配套公共服务设施的设计指标及其具体部位。二是在开发建设环节，明确了小区内公共配套设施设备的交付条件，增加了物业管理区域的核定与明示制度。三是在承接查验环节，设置了物业承接查验制度，从源头上预防和减少开发商与物业推诿扯皮等问题。（二）规范业主自治。一是确保有钱办事，明确了首次业主大会筹备经费来源，新建小区由开发商承担，老旧小区由业主承担、街道（乡镇）可以适当补助，解决业主大会成立筹备经费缺乏的问题。二是实行放管结合，条例充分尊重全体业主自我管理，例如，业委会成员工作补贴、装修管理以及车辆停放管理等都可以由全体业主通过管理规约来进行管理。三是体现权责统一，在保障利益方面，明确共有物业的使用收益归属，完善业主救济制度，保障业主合法权益。在规范义务方面，对物业管理区域内的禁止行为进行了补充和细化。（三）规范物业服务。一是规范前期物业，明确开发商、前期物业公司要按照示范文本签好合同、做好备案；前期物业公司要按照合同约定搞好服务、处好关系，既要承担开发商赋予的管理服务职责，又不能损害业主的利益。二是明晰权利义务，按照权利义务相一致的原则，对物业服务企业的权利和义务作出明确具体规范，并列出了物业企业禁止行为的负面清单，同时，还明确了物业服务企业信息公开、公示的内容和期限，充分保障业主的知情权和监督权。三是规范服务要求，明确物业服务标准和收费、物业服务信息公示等制度，规定物业公司应当提供的物业服务项目、质量要求、收费项目和收费标准的确定与调整程序。

第三，解决有平台对话的问题。“物业管理信息服务平台”也是本条例的一大亮点，这个系统由市里统一开发，将配合条例的实施投入使用，为物业管理活动涉及到的业主、业委会、物业公司、政府部门等各方提供直接对话的平台。一是可以解决业主大会“召集难”“投票难”的问题。二是可以解决业主“投诉难”的问题。三是可以解决政府“监管难”的问题。

关于老旧小区的管理

首先，“老旧小区”还是一个模糊概念，是20年、30年还是50年的叫老旧小区，具体划分标准现在还不明确。

其次，由于老旧小区受当时规划条件和建设标准的影响，往往硬件条件达不到要求，不可能完全按照本条例执行。但《条例》立足实际情况，还是提出了一些管理措施。比如，《条例》设置了物业管理委员会制度，解决无物业老旧小区的基本管理问题；规定了老旧小区筹备首次业主大会的经费来源；规定了物业使用禁止行为、执法进小区等要求，对老旧小区的管理进行逐步规范。

此外，我市目前正在大力实施老旧小区改造工程，今年市中心城区就有42个老旧小区将要改造，包括完善水、电、路、气，加装电梯等，相信随着改造工程的推进，老旧小区条件改善了，今后也可以逐步过渡到按这个条例进行全方位的管理。

新法制报记者：

条例实施后，市司法局将采取什么措施贯彻落实《条例》？

市司法局局长周必勤

为确保《吉安市住宅物业管理条例》正确、有效实施，我局将从以下几方面做好工作：

一是加大宣传力度。将《条例》列入今年全民重点普及法律法规，广泛宣传条例内容。

二是加强配套文件的合法性审核，确保《条例》的有关配套文件合法有效。

三是开展行政执法案卷评查，及时纠正物业管理执法活动中的不规范、不合理情况。

四是积极发挥行政执法监督员作用，对监督员提供的问题、线索及时查实，并报相关部门处理。

五是创建物业纠纷多元化解方式。加大人民调解在物业纠纷的预防和调处力度，促进人民调解、行政调解、司法调解和社会力量的相互衔接，维护社会和谐稳定。

总之，我局将会同住建部门，积极主动为《吉安市住宅物业管理条例》的实施作出我们的最大努力。